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樓市回暖催熱

來源:     添加時間:2015-07-15

      困擾我國房地產市場的房地產去庫存正在出現積極變化。

  一是自本輪房地產市場低迷以來,商品房待售面積首現減少。二是央行上周六在股市蒸發4.84萬億后降息并定向降準,樓市再獲短期利好。

  盡管回暖跡象明顯,去庫存壓力依舊很大,樓市結構性矛盾仍然存在,房企轉型刻不容緩。在全聯房地產商會近日主辦的第七屆“中國產業園商務區發展論壇”上,身處一線的專家和企業給出如上判斷。就目前看,以新興服務業為核心的、利用眾籌等金融手段開發的一線城市產業地產,或是轉型升級的優質選擇。

  樓市回暖正是轉型良機

  政策作用不可低估。目前商品房的首要問題依然是巨大的庫存壓力,而且全國多數城市的待售面積還在繼續增加,如果按照地方的統計數據,待售面積將比國家統計局的數字更大,中國房地產業協會原名譽副會長朱中一表示:“應該珍惜來之不易的樓市回暖的良機,抓緊加快去庫存”。

  “要看到其中的結構性變化,有衰落的,也有興起的?!敝袊鴧^域經濟學會秘書長陳耀接受中華工商時報記者采訪時表示,傳統的東西大部分還是處于衰落期,新興的則是未來趨勢,過去做地產,現在則做城市運營服務,一方面減輕了商品房方面沉積的壓力,更提供了全新的領域和想象空間。

  開發商的定位確實正在發生奇妙的變化。全聯房地產商會創會會長聶梅生介紹說,養老地產項目“清朋華友學子園”,就是以輕資產作為項目的軟實力,借助渠道資源、提高技術含量,并同時引入雙層眾籌,從而降低各項成本,提高性價比,經測算,投資回收期將從10年降低到3.6年,內部收益率IRR從一般的12.14%上升到21.98%。

  “之前的估值就是看土地儲備,看你有多少資產、銷售額。而在互聯網時代,客戶才是真正的價值,所以要真正進入互聯網時代,必須要去房地產化?!眱|達中國控股有限公司執行董事高煒如是說。

  北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則給出建議,對于做住宅的企業應該往“后端”走,利用已有的客戶資源以及已在全國形成的銷售網絡、銷售項目,形成對已有物業進行“互聯網+”的優化;非住宅開發類企業,必須往“前端”走,從企業家變成一個資本家。

  一線精品項目最受青睞

  公開數據顯示,入圍中國500強的32家房企,有28家都布局了產業地產項目。而在國家政策的推動下,園區經濟也已逐漸步入成熟期,根據中國開發區協會的數據,我國目前已有國家級的經開區219家、高新區129家、保稅區13家、邊境合作區15家、出口加工區63家,形成了一個巨型的產業矩陣。

  不過,在如此多的產業項目、園區中,一線城市以及一些優質、精品項目才是業內公認的優質標的。

  鐘偉的團隊最近做了一個數據模型,根據研究結果,建議地產商不要介入常住人口600萬以下、在售商品房新房均價每平方米1萬元以下的城市。

  這與聯東U谷正在執行“2+13”戰略不謀而合?!?”就是北京、上海,“13”則是全國重點的一二線城市。

  “客觀來講,我們整個行業是過剩的,不是所有的投資都有正常的回報。所以做運營的主流開發商都有一定共識,要做精品?!北本┞摉|投資集團常務副總裁梁環宇表示,雖然聯東集團的運營能力比一些初入行的企業來說要強,但是這種能力還不足以改變市場,唯有順應市場、找到最佳市場——好的城市、好的位置。

  而在鐘偉看來,未來能夠在工業和農業中有爆發式增長的領域唯有“數字地球”,隨著北上廣深‘互聯網+’的落地,它提供給市民的生活的舒適程度會大大改善,而遙遠偏僻的村鎮鄉村在此背景下,其未來更加岌岌可危?!辩妭フJ為。

  政府職能轉變值得期待

  “現在我們絕大部分的產業地產,一是政府部門在掌握,二是國有企業掌握的比較多,市場化的這部分尤其是民營企業掌握的部分非常少?!标愐硎?,雖然業內沒有一個權威數據,但政府掌握大概比例能夠占到90%以上,企業尤其是民營企業掌握大概在5%以下。

  而據高煒介紹,當時億達加入科技園區建設中也“純屬偶然”,至今還能成為一個標桿,與政府意愿以及上世紀90年代末期全球產業分工帶來的大量需求有關,恰好企業本身也有一片地?!暗@樣的民營企業,做這樣類型的園區,還是很少的,而中國的產業地產、產業園區更多的還是由政府開發,確實應該是超過90%?!?/span>

  國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵認為,與國際發達地區的房地產發展不同的是,中國的房地產商與政府的利益緊緊綁在一起。一種商品僅在企業的推動下,商品在某種時間下會出現積壓,但在某段時間內會出現緩解。而在政府和市場雙重推動下,它的矛盾就會持續放大。

  而在一些國家和地區,政府雖然也參與招商引資,但主要是作宣傳投資環境的推廣,進行服務的競爭。

  從發展階段來看,由于產業地產需要的資金量非常龐大,資本積累初期的大量企業難以做到,需要靠政府財力打下基礎。但隨著時代的發展與進步,更高效率的模式將形成替代效應。

  “大量產業地產的經營管理,包括一級開發權,都應該讓位于企業,把政府職能專注于為產業發展提供好的服務和配套。部分服務和設施還可以做成PPP模式,逐步市場化、民營化?!标愐珜τ浾弑硎?。

  不過,讓民企在產業地產真正唱主角,依舊需要一個過程?!熬湍壳皝砜?,一線城市、大城市完全有能力讓政府退出,但現在中小城市還不行,特別是其財力還主要靠中央轉移支付的財政提供支持?!标愐珜τ浾弑硎?。


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